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36年破一關:“世界城市”深圳求變

2018-01-22 11:09:19 中國財經在線綜合 評論 字號 繁體中文 關閉 收藏 打印 復制
  在記者的采訪過程中,不管是依戀關內的部分青年人群,還是關外開疆拓土的地產公司,撤銷“二線關”之后,深圳(樓盤)城市公共服務將走向真正的均衡與一體化,在其背后,則是一個有著“世界城市”雄心,旨在打造全球城市版圖中“璀璨明珠”的大深圳。

中房報記者 翁曉琳 深圳報道

中房報記者 翁曉琳 深圳報道

  “英雄難過梅林關。”

  早到深圳打拼的人,上下班遇到“過關”擁堵時都會用上這句話自嘲。

  大政演變有其邏輯。1月15日,發布了“關于同意撤銷深圳經濟特區管理線”的批復,這條消息很快便在朋友圈刷屏。撤銷“二線關”釋放出一個強烈信號:改革開放不該留死角,尤其在改革開放正逢40周年以及在經濟特區深圳,不該再這樣干了。

  “二線關”對于老深圳人而言,或多或少有著屬于自己的回憶。達叔和中國房地產報記者憶起了當年進深圳要辦理邊防證的往事,“那時候進關很嚴格,武警站崗一個個檢查,一次有親戚的孩子沒,躲在車里,就怕被抓到。后來我們買車最重要的事就是辦理一個免檢的牌子,就是為了進關方便。”

  “深圳每年人口凈流入那么高,關內的容納量就那么多,不管二線關存在與否,人口都是要外溢。”1月16日,一位地產公司人士對中國房地產報記者說:公司做項目最能感受到的是,關內房價越來越高,很多買不起房的人都外溢到關外甚至是東莞(樓盤)、惠州(樓盤)。二線關其實是物的存在,關內外的觀念在人們心中這些年淡化了,從房地產環境來看早就沒有什么區別了。在龍華區買房的很多人都是在福田區工作,二線關取消后,能更加促進交通一體化和城市配套一體化,便捷了。”

  持相同看法的人士并不少,羅湖區清水河街道辦事處黨工委書記、辦事處主任王華生就表示,“管理線早已名存實亡,沒有相應的管理機構,只有少數地方,比如紅崗路,還有一些鐵絲網,金湖路往北都沒有了。管理線撤銷能帶來不少好處,一方面是特區一體化無論從實質上還是形式上都更加到位了,對邊防線區域的管理也可以更加規范。另一方面,拆除管理線還能釋放出一部分土地,如果符合條件可以用于開發建設,對于土地空間緊缺的羅湖區來說也是很好的資源。”

  名存實亡地產有功

  站在梅林關,記者腦海浮出的思緒是,深圳這道全長84.6公里、由2.8米高鐵絲網和沿途巡邏公路構成的特區管理線,俗稱“二線關”,用了36年的時間,才走完了它的歷史使命。

  1月15日當天,聽到正式批復同意撤銷深圳經濟特區管理線。一位千億公司的工作人員對記者說,“這些年往返于廣深兩地工作,我沒有感覺到二線關的存在。”在近10年來,“二線關”在人們的心里已經不是一道防線,但撤“二線關”的舉動無疑具有積極的改革象征意義。

  從一個小漁村變身成為GDP達到2.24萬億元、創新創業活躍的摩登大都市,深圳是改革開放40年故事最多也最豐富的城市,也是開拓創新的作用力與反作用力劇烈的地方。

  講起深圳,在這里工作生活了30年的達叔特別有感慨。“當年深圳只有深南大道一條路,深圳大學還能看到海,沒有想得到現在的深圳模樣。我當年進深圳時還要辦理邊防證。”

  達叔口中的邊防證是當年非深圳戶籍人口進入深圳特區時必須要辦理的證件。如果沒有證件就只能找“蛇頭”帶路,1988年25歲的潘石屹變賣了全部家當換得了80元的“巨款”南下深圳,就曾花費了50元找“蛇頭”帶路,從深圳“二線關”鐵絲網里鉆進特區,開始了創業第一步。

  “二線關”的由來,是1982年經批準設立“深圳經濟特區管理線”,東起深圳鹽田區梅沙背仔角,西至寶安區南頭安樂,全長84.6公里。沿線全部設有鐵絲網,整個管理線共有163個武警執勤崗樓,設有10個檢查站。

  “二線關”設立后,深圳特區關內、關外發生了天差地別的變化。深圳的發展也超乎所有人的設想,土地資源日漸緊張,向外擴展成為最急迫的大事。其中房地產(000736,股吧)商成為破關的先鋒,房地產在深圳40年大歷史里是人們的財富加速器,賣地的政府部門、賣房的房地產商和買房的個人,在資金、財富和房子誘惑之下,他們不懼于“二線關”的阻攔。

  之后在決策層面引發了持續20年的“二線關”存廢爭議。1998年,時任深圳市郁萬鈞、陳錫添首次提案,建議重新審視“二線”存在的必要性。

  2003年全國兩會期間,深圳市委原書記厲有為炮轟“二線關”:每年用于“二線關”的費用高達幾千萬元。在同一年,特區邊防檢查制度做了相應的調整,“二線關”的檢查日益放松。2005后,邊防證已經逐步消失,人們只需憑身份證即可進入特區。

  但是這些變化還不夠,深圳還需要更好的發展。2006年《深圳市城市總體規劃(2007—2020)》可以說是深圳城市發展思維的一次全新突破。在這個規劃里,深圳第一次提出了多中心多極化發展的思路,明確提出了包括2個城市中心、5個副都心和8個組團中心的三級中心體系。

  2010年8月,《深圳市城市總體規劃(2010-2020)》獲正式批復,里面明確了2個城市主中心,即福田—羅湖中心(福田中心區+羅湖中心區)和前海中心(前海+后海+寶安中心區),還確定了包括龍華中心在內的5個城市副中心。換句話說,此時深圳特區實現關內外一體化,總面積擴容為1997平方公里,但仍保留特區管理線。

  “二線關”還在,但抵不住經濟的高速發展,城市大面積外拓,迫使曾經荒涼的深圳西部,成為“價居高位”的寶安中心區和大前海海濱區;偏安一隅的龍華區也今非昔比,憑借“地王”聲名顯赫價更高;連無人問津的東部龍崗區、坪山區也借著“東進戰略”崛起。

  2014年7月,邊檢撤出,“二線關”名存實亡,只留下關口的建筑和車檢通道、安全島、崗亭等設施。對于之后來深圳工作的人來說,這個“關”也已經不那么清晰了。

  二線關名存實亡,但是關內關外發展的差距依然存在。在1月16日深圳市政協會議發言中,“二線關”吸引了不少委員的發言。深圳市陳志列表示,“市民往返原特區內外越來越堵已經成為常態,被大家戲稱的‘英雄難過梅林關’、‘英雄難過福龍路’,是廣大市民的交通痛點。盡管特區一體化建設已經取得了長足進展,但與深圳的宏偉目標還存在較大差距,深圳目前的主要矛盾就是2100萬人民群眾日益增長的美好生活需要和原特區內外發展不平衡,原特區外發展不充分之間的矛盾。”

  “關內人”的置業觀“二線關”的存在,把鹽田、羅湖、南山、福田四區與寶安、龍崗兩區分隔。前四區才是真正意義上的深圳特區,后兩區則屬于深圳市。在地域之外,“二線關”劃出了一道人心關。

  迄今為止,還有不少“關內”長大的“深二代”,對于“關外”并不會特別“感冒”。劉安迪(化名)就是其中之一,從小在福田區長大生活,在買房問題也只考慮福田區和南山區。“不是地域歧視,是從小就接受的觀念,很多‘關內’長大的孩子心理可能還是有些優越感。而且關外很多地方到現在還是比較落后,治安也不樂觀。對于我來說,南山區、福田區的房價雖然很貴,但我還是會選擇這兩個區。”

  “深二代”趙芝芝的父母在龍華區、寶安區早為其購入房產,但在深圳居住這個問題上她表示了類似看法,“我傾向居住在南山區,龍華區、寶安區的房子都是投資作用。不管居住還是保值,我不同于父母,肯定首選南山和福田。”

  從城市看,南山區擁有多個超級總部基地,南山區2017年是深圳的供地大戶。單單位于南山區的深圳灣超級總部基地全年集中成交7宗土地,面積約15.5萬平方米,出讓金額合計近227億元,是年內土地出讓最多、出讓金額最高的區域,政府對超級總部基地的規劃藍圖吸引著眾多的頂尖企業。目前已有招行、BAT、萬科、恒大等名企入駐,未來會有更多高端企業相繼入駐。

  關內的土地“寸土寸金”,規劃利好,產業支撐,人口聚集,刺激著片區房價水漲船高。

  深圳中原研究中心數據顯示,2017年南山區新房均價最高超過了10萬元/平方米,同比上漲23.5%;福田區新房均價為8.7萬元/平方米,同比上漲4.9%緊隨其后,而羅湖區新房均價為第三高,達到了7.5萬元/平方米,同比上漲16.7%。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示:“對于政府來說,由于原關內的土地面積實在太少,在城市發展上急需向原關外開拓,特區內外一體化發展促進了二線關的撤銷。”

  深圳市、南嶺村社區黨委書記張育彪指出:“特區一體化是大勢所趨,盡管此前‘二線’已形同虛設,對市民的實際生活影響不大,但它的存在卻始終成為原關內關外心理上的隔閡。

  “世界城市”雄心“我是土生土長的坂田人,從來沒想過有一天這里會變化這么大。十年前這里還是窮鄉僻壤,只有一條水泥路,如今已經是高樓林立,道路四通八達。”一位深圳市龍崗區坂田街道崗頭社區的馬蹄山村村民廖星星告訴中國房地產報記者。

  馬蹄山村本地居民不足200人,卻聞名于全國乃至世界。因地理靠近華為和天安云谷,人流量大,除了極少數土著村民外,居住著大量華為、富士康幾家大型IT企業員工,被稱為“中國學歷最高的城中村”“中國最聰明的IT村落”“中國智力最集中的村落”。

  1996年,華為進入坂田片區,選址正是崗頭(馬蹄山村屬于崗頭社區)。隨著華為員工的增多,租房需求越來越大,馬蹄山“近水樓臺先得月”,租房市場迅速壯大。

  深圳馬蹄山股份合作公司副董事長黃偉文曾接受媒體采訪時表示,“之前馬蹄山村是扶貧村,華為沒進駐崗頭之前,三四層高的樓房只有寥寥幾棟。從2004年開始,大量村民開始籌資蓋房子,通過收租,5年的時間基本能脫離債務。”

  而從2013年開始,龍崗區的數個中心區域的新房成交就呈現火熱態勢。不僅僅是坂田,龍崗中心區2013年至2015年以及2017年都是新房成交面積占比最高的區域,最高時候達到了18.3%。

  這背后體現著“關外”隔閡早已經打破。而“關外”的土地也成為了深圳如今新增供應的主力,2017年龍崗區土地成交總數和面積領先全市。如年底世茂以近240億元,拿到龍城街道一塊30多萬平方米的商業用地。

  從地產公司的投資戰略觀察,東部片區中的龍崗區和坪山區,已經沒有“二線關”的束縛,包括泰禾、遠洋、恒大、碧桂園、保利以及萬科、深振業、鴻榮源、中海、金地在內的外來與本地房企不斷在這里加碼新項目。

  這是深圳“東進戰略”提出下的城市新擴張。

  “東進戰略”的產業發展已經改變深圳人口不斷外溢的局面。深圳關內的發展早就不能滿足深圳的擴張需要,消除關內關外的差異,無疑是深圳發展的需要,也是深圳人口遷移的需要。

  對于未來關外房價能否比肩關內,業內人士也有自己的看法。深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者指出:“二線關造成的人為擁堵令關內關外區域分開,導致全市通勤效率下降,取消后二線關后,最大的影響是通勤效率會提升,土地利用一體化。對于房地產市場會是利好作用,土地資源會釋放出來,公共設施的規模和連通效率也會更高。”

  何倩茹對中國房地產報記者表示:“目前原關外的價格不低,加上深圳多中心發展,相信原關外的價格并不會比原關內的低。深圳市要繼續擴大經濟實力,就必須發展外圍區域。”

  在記者的采訪過程中,不管是依戀關內的部分青年人群,還是關外開疆拓土的地產公司,撤銷“二線關”之后,深圳城市公共服務將走向真正的均衡與一體化,在其背后,則是一個有著“世界城市”雄心,旨在打造全球城市版圖中“璀璨明珠”的大深圳。

  值得書寫的是,深圳是一個由無限個傳奇故事編織起來的年輕城市,40年時間成長為我國重要的經濟重鎮、貿易金融中心和創新發展的代表。數據可查,深圳有逾350家上市公司,其中約220家是在上海(樓盤)和深圳上市,還有約130家在包括我國香港、美國等地上市。

  在世界上,沒有查到任何一個城市像深圳一樣擁有350家上市公司。

 

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